主题：5月楼市成交超预期大增 未来三月或“淡季不淡”

在各地陆续推出微调政策、开发商加紧推盘等多重因素共同作用下，5月全国各地楼市成交活跃，普遍超过市场预期。相关统计数据显示，5月30日大城市商品住宅总成交量约为1600万平方米，环比上涨约24%，同比涨幅更是达到28%；全月日均交易量环比上涨了14.5%，同比则上涨了30%。5月底的翘尾行情延续至6月，上周（2012年5月28日-2012年6月3日）京沪深广等10大重点城市商品住宅成交量环比继续上升12.9%。

业内人士表示，5月楼市成交量的大增大大超出市场预期，这是政策微调预期、开发商低开推盘以及促销跑量等多重因素作用的结果。在“刺激刚性”的政策微调时间窗口上，6、7、8三个月楼市成交量可能会延续温和上升的态势，市场活跃度将得以维持，甚至出现“淡季不淡”的局面。

多重利好支撑 5月楼市成交量大大超出预期

据中原集团研究中心初步统计，其监测的30大城市5月商品住宅总成交量超过1600万平方米，环比、同比涨幅分别达到24%和28%。而莫尼塔投资监测的52个城市5月商品房总成交量达到2138万平方米，环比上涨15%。不论从哪个机构的监测数据来看，“红五月”楼市成交量出现明显回升已是不争的事实。

而另一组数据更能反映出楼市成交现状。据莫尼塔投资监测的地产数据显示，5月52个城市全月日均交易量环比上涨14.5%，同比则上涨了30.2%。分析来看，销售超预期主要来自于以苏州为代表的三、四线城市，以及一线城市当中的北京、深圳和广州。销售回暖的同时，5月全国14个城市的商品房库存环比继续有所上涨，而一线城市库存环比则有所下跌；整体去库存化时间继续环比下跌，一线城市下跌3个月，至15.8个月。这说明5月一线城市在新盘低开、老盘优惠的销售策略下，去库存化基本得到实现。

值得关注的是，与3月“小阳春”行情不同的是，3月销售回暖完全靠刚性需求释放的支撑，而5月成交结构则发生上移，中高端住宅的集中入市以及低价策略，使得这部分需求与刚需一起支撑起5月的成交。以上海为例，5月中高端商品住宅（指单价3万元以上）的成交面积为15.5万平方米，超出4月全月水平的30%，达到近一年以来的最高点。这说明，在楼市调控大环境不放松的背景下，投资投机需求依然难觅，但改善型等部分二次置业需求正蠢蠢欲动，一旦市场回暖将形成强劲的购买力。

链家地产市场研究部陈雪认为，自今年5月以来，重点城市成交量一直处于较高的水平，这说明本轮市场需求的释放仍在持续中，一方面，经过一年多的调控后，当前房价也持续在底部运行，促使部分购房者结束观望，入市积极性增加。另一方面，近期多个城市进行政策微调，对刚需入市的支持度大大增加。此外，在地方调控趋于宽松、且成交量持续回升的情况下，市场预期中看涨后市的成分增加，促使少部分消费者因担心未来市场反弹而购房。

虽然5月成交可圈可点，但业内对5月行情是否能够延续存有担忧。陈雪表示，目前这一轮市场需求的释放，很大部分是限购后长期观望的购房需求释放所至。未来是否仍能持续，还存在很大的不确定性：一方面，只要限购不取消，购房需求就不可能全面释放；另一方面，当前已执行的微调政策力度并不大，还不足以支撑市场在下半年持续复苏。

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